楼盘测评｜揭秘中海·寰宇天下的“坑房”户型

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原创 2018-03-25 买房私人顾问 中国房评报道

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又是一个不用做广告，买房人排着队抢的盘。

位于北京石景山北辛安路的中海·寰宇天下项目，一经推出，立即被抢一光，没有关系，不符合优先购买条件，还买不上。

这究竟又是怎样一个神盘？

3月底，中海·寰宇天下二期即将开盘，又有很多买房人交钱排队中，还忐忑自己是否能买到。中国房评报道“买房私人顾问”踩盘小组，日前去往项目现场实测。结果，立即发现了项目的若干问题，尤其是在买房人的购买选择上，及时提出了几个不能碰的户型，供读者参考。

如有想买此项目的朋友，请加买房私人顾问微信，一对一交流。

“大杂院”社区

中海·寰宇天下地块是在2014年11月被中海地产以59亿元的价格拿下的，折合楼面价2.27万元/平米，地块面积106573.74平方米，建筑规划面积334883平方米，同时该宗地将配建建筑面积13400平方米的“限价商品住房”及78400平方米的“自住型商品住房”，属于大型综合社区。

从地块属性就可以看出，这个地块上既有商品房，又有写字楼、限价商品房、自住商品房，而且多个产品交错，不能相互区隔，虽然地块面积不小，但是整个社区成了“大杂院”，很难具备高档社区的氛围。

中海科技金融城沙盘，中海·寰宇天下项目位于其中

但是，中海·寰宇天下的交通还是很便利的，项目位于阜石路与北辛安路交叉口南，驾车从路口向东可直接上阜石路高架，驾车沿北辛安路向南可到长安街延长线（石景山路）。项目北侧距磁悬浮S1线的金安桥站约200米，规划中的6号线、11号线在此交汇，项目距离金安桥交通枢纽很近，区域交通十分便利。

配套方面，项目东侧距喜隆多和刚刚确认规划的苹果园大悦城、苹果园交通枢纽地铁一站地；项目南侧规划有北辛安城市记忆公园，项目西侧是建设中的首钢工业遗址公园，项目距规划中的西十冬奥广场和奥运场馆约3公里。

加之整个区域作为中海集团与石景山区政府联合打造的中海科技金融城，是集科技金融商务、高端住宅、轨道交通枢纽、购物休闲、教育配套、生活配套等多功能于一体的城市更新综合开发项目，配套资源非常丰富。

今年2月3日中海·寰宇天下一期地块首次开盘，销售均价61000元/平（含精装），单从价格上看，这个位于西五环外的项目单价并不低，可石景山另一个在售的商品房项目远洋天著春秋的均价已达91300元/平，价格和心里落差直接“成就”了中海·寰宇天下的“高性价比”。

中海·寰宇天下项目一期沙盘

中海·寰宇天下一期地块一共五栋商品房，三栋写字楼。需要注意的是，一般政府在出让土地时，地块属性要么是商业，要么是住宅，而中海·寰宇天下这个项目一期的地块中混建了三栋办公楼，且办公楼与住宅之间只有围墙。项目销售解释说，该地块拆迁前有企业办公楼，按政府要求需要回迁，这三栋写字楼有留给回迁企业的，有留给政府办公的，有中海自持出租的。

项目首次开盘共推出3、4、5号楼，300余套商品房。当日销售火爆，所剩无几。据说首次开盘，好位置好朝向的户型都是要托人才能买到。

哪些户型不要碰？

那这个项目买到就一定赚到么？

买房私人顾问认为，其实也不尽然。不可能所有的户型和位置都能让买房人满意，就是同一户型，在楼中位置的不同，升值与保值效果也不尽相同，譬如：住宅的朝向、采光、视觉遮挡等等都会影响房屋价值，中海·寰宇天下这个项目也不例外。

一个项目全部销售完毕后，进入二手房存量市场，同一小区内好位置好户型的二手房会比位置不好户型也不好的二手房贵10%左右。

既然是刚需刚改项目，那么买房人对户型、楼层、位置的挑选更是用心细致，因为很多家庭，一辈子就买这一套房，或就换这一次房。

而且项目3月底，马上要开盘推出1号楼和2号楼，之前因为没能选到好户型和位置而观望的买房人，不要错过，随买房私人顾问一同走入项目，看下这个抢手的项目，哪些位置的户型最值得购买，哪些位置的户型不要碰。

先看户型设计 锁定意向户型

项目一期共5栋楼，710户，由7种户型组成，其中C1为二居85平米户型，C2’为三居97平米户型，C2为三居101平米户型，C3为三居111平米户型，C4为三居125平米户型，C5为四居145平米户型，C6为四居175平米户型。

中海·寰宇天下项目一期全部户型（图片来源于网络）

85平C1户型 刚需入门没有可选余地

按总房款来看，如果预算在500万左右，只能选择85平的二居户型，该户型为纯南向二居，功能分区明确，客厅面宽3.4米，客厅与餐厅相连，餐厅与过道相连，这样可以减少空间浪费，视觉上也能提升空间感，只是由于面宽偏窄，显得狭长。另外，厨房的位置过于靠近次卧，主卧到卫生间动线过长，这两项是减分项。

85平两居室面积安排合理，但是户型设计不合理。毕竟好用不好用伴随着使用者的整个使用周期。千万别习惯一种不太合理的空间布局所带来的生活方式。

该户型位于已经开盘的3号楼、4号楼和即将开盘的2号楼，购房预算在500万的家庭，只能委屈求全2号楼的这个户型。

97平C2’和101平C2 小三居户型凌乱

这两个户型，比85平二居分别多出12平米和16平米，只是多出一个卧室。开门即见餐厅，餐厅的位置很尴尬，过道浪费空间很多，厨房与次卧相互打扰，而且只有一个卫生间。这两个户型的设计都很糟糕，都是为了三居而三居的，如果非要选一个，建议选101平的C2户型，走廊浪费少一些，东次卧更宽敞一些。

600万左右的价格买一个三居，那真是价格遮掩了产品的伤，从出租的角度看，投这两个户型确实比投85平的划算。

C2户型在1号楼是主力户型，所以不喜欢这个户型的购房人，更要提前“锁定”其他户型了。

111平C3 小三居建议仅作二居使用

这个户型比刚才的小三居看上去要“舒服”很多，一是功能分区清晰，二是各功能区不会相互打扰，三是面宽终于有提升了，客厅面宽3.6米，主卧面宽3.4米。由于仍然只有一个卫生间，建议将东侧卧室作为书房使用。

C3户型在2号楼中是东边户，明卫，参考价格在700万左右，户数不多，且南向有配电室，建议首选中高层。二居＋书房，这个稍显奢侈的配置还是能带来不小的居住舒适提升。

还有一点，总图上看C3户型在3号楼的配置中，卫生间将变为暗卫，这点需要购房人注意下。

125平C4 三居主力户型

九宫格式的三居户型，就像一个魔方，几乎没有浪费的空间，餐厅、卧室、厨房的关系非常合理。说下问题，第一客厅面宽不够，125平的户型3.6米的客厅面宽明显窄了，主卧也是，面宽尺度不够；第二主卧卫生间是套房设计，西北次卧上卫生间动线很远，这个设计不合理。

C4户型在一期项目中占比较多，看的出是个明星户型，但设计出彩的地方太少了，中规中矩，但总价在770万的125平户型依然是这里最抢手的户型。

145平C5四居 C4户型进化版

在C4户型上略有提升的面宽还是很受用的，客厅面宽3.9米，主卧面宽3.6米，空间舒适度上了一个档次，多出来的北向卧室倒是离卫生间很近，但墙体一部分在楼道中，静谧度是否能有保证，不太好说。

900万左右的总价，在这个区域不算低了，C5户型整体舒适度虽然好于C4，但根本问题没有解决，多花130万买个北向次卧是否值得，需要考虑考虑。从这个四居产品的设计，只能看出一个字，“懒”。145平米的面积，可操作的空间已经有了，重新设计一下会比现在这种产品好很多。

2号楼的C5东边户应该是小区观景位置最好的户型了，要买这个户型首选2号楼，1号楼的C5西边户离写字楼太近了，下面会讲到这个影响有多严重。

175平C6 四居

刚需和刚改社区出现这个面积的产品，不知道开发商用意何在，不过买房人挺捧场，还剩6套，这个户型在5号楼东边户，同样也是观景最好的位置，户型设计产品力太差，这个面积产品要的就是尺度，平均化的分割真是浪费了这么大的面积，270度的采光被切割的让人生无可恋。

反正只剩6套了，又是在顺销的5号楼，需要的可以尽早下手，下不去手的，估计会转投其他项目，毕竟总房款已经到了1080万。

揭秘户型通病 “无阳台”

看过全部户型后有没有发现，所有户型的阳台进深都很短，以致所有的户型都没有单独的晾晒空间，因而家中需要配置烘干机烘干衣物。住宅设计规范鼓励在户型中设计阳台，而开发商在本项目中把阳台的面积匀到了其他功能房间上也无可厚非。

小结：锁定意向户型

二居：500万这档只能85平二居；

小三居：700万这档推荐C3或C2，看实际对卧室数量的需求来选择；

三居：800万这档推荐C4；

四居：C5需要四居的就不要犹豫了，C5的性价比比C6高，同时建议选不到C4的，可以用C5备选。

选好户型，下个看户型所在位置的优劣。

中海·寰宇天下一期户型分布图

挑选户型位置规避“坑房”

户型所处位置的优劣，在销售端最能直观体现。先看首次开盘的3、4、5号楼的销控表，绿色是还未售出的房源，总共31套。尾房剩余最集中的是5号楼145平C5的西边户，有13套。

C5的户型本没有大问题，只是5号楼西侧离写字楼太近了，只有15米的楼间距，从户型分布图上可以看到，5号楼C5户型南侧是3号楼，西侧和北侧都是写字楼，形成一个视觉夹角，室内视野不开阔，也不够隐私，低楼层还面临日照时间短的问题。

从规划层面来看，这种类型的地块是B/R商住混合用地。这种地块的在法定规划中被认可，是因为北京有自己的用地分类标准，也是源于现状以及政策因素。一商一住原本功能、氛围不同，被包装之后，就变成了宜商宜住的社区。但是从居住使用者视角来看，可能会产生一些干扰。具体呈现在三个方面，分别为管理，干扰以及安全。

住宅区与商务区所采取的物业管理模式与方法完全不同，物业管理公司能否有效规避商务人士与社区居民的摩擦很重要，例如商务楼人群是否在住宅区内停车，是否会在住宅区内散步等问题。

在商住混合社区，商务人群势必会对住宅区居民产生一定的视觉干扰以及行为干扰。有些公司彻夜加班，明晃晃的灯光虽然不刺眼但是也一直亮着。玻璃幕墙的光污染，是否也会让在花园内遛弯的大爷大妈们抬不起头来。不管白天黑夜，小区内家家户户为了生活不让人无意中监控或围观，是不是也得挂一层窗纱。最重要的就是安全，商务社区人流量不稳定，进出的人员也是各种各样。

连购房人都主动回避的户型，未来怎么会有好的升值保值空间。

重要的是1号楼的C5西边户，也存在差不多的问题。南向2号楼楼间距约90米，北侧社区外未来会建商业写字楼，间距不详，另外，北侧写字楼后是磁悬浮S1线的金安桥站，距离项目200米左右，虽属于安全距离，但也是个顾虑。

所以1号楼C5户型，直接pass。

同时建议把1号楼西侧单元的C2户型也pass掉。

其他户型均可根据实际情况进行选择，买房私人顾问在此仅做简单分析，供购房人参考：

2号楼分为2个单元，其中C5户型所在单元为2梯3户，这个单元中的C5、C4户型的舒适度最高，观景效果最好，其中C5户型主卫还是明卫。

2号楼另一个单元中有两个85平的C1户型，居住密度有所上升，但影响不大，这个单元中三种户型都是可以靠前选择的。

1号楼的C5户型只推荐东边户，主卫是明卫，选不到2号楼C4户型的可以选1号楼的C4户型。

选房有优先顺序确保条件很重要

据案场销售介绍，中海·寰宇天下是优先面向石景山本地居民和在石景山工作的人群出售的商品房项目，分为优先级和非优先级，项目选房采用摇号的方式，先摇优先级购买人群，再摇非优先级购买人群。如果对项目月底加推的1号楼和2号楼户型有意向，需要先做好两方面的准备工作。

一、尽量争取优先级：如果购房人户口在石景山，那么直接享有优先购房资格，如果户口没有在石景山，需要注册地在石景山的公司为购房人出具在职证明及公司营业执照副本复印件。

二、需要购房人不少于200万的银行存款证明。

买房私人顾问在与销售交谈时，明显感觉销售一直在强调第二个条件很关键。给人的感觉好像这些规矩都是项目上自己订的，意在优先安排关系户和付款能力好的客户挑选户型。

所以，打算出手的购房人，在满足第二个条件后，可尽快找销售“完成”第一个条件。

在优惠方面，销售表示新推楼盘会有99折的优惠，中海老业主持本人名下中海项目房本可额外享受1个点的优惠，没有其他优惠。

项目对付款时间有着严格要求，购房签约当日需缴纳总房款的40%，如果是二套房购房者，需在交完首付款的2个月内，补缴到总房款的80%，否则清退。

最后，请牢记买房私人顾问在前面所提到不要碰的那些户型，祝关注中海·寰宇天下的购房人都能选上自己中意的户型。


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