戴欣明：一线城市如何从“行政性战略”中突围-旧城改造人文升级

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超大城市：着力解决大城市病——经济的味道-戴欣明城市与产业地产战略定位策划专著《人文商业地产策划》6

做城市战略定位策划要经过多角度分析，是一个城市优势的综合体现，应该是对城市的整体发展最有利的定位，对居民有利的定位，至少能够推动一个城市10年，甚至数十年的发展。如果是新城，那么应该推动其百年的发展。做到这点，人文内涵起到决定性的作用，也就是说，一个城市要有吸引力，要有味道，让在这个城市的人为之自豪，而不是为了基本的生存。
无数的深圳人为其居住生活在深圳而自豪，为什么？很多人认为深圳就是个经济发达的城市，与人文无关，其实是没有看出深圳经济发展的实质。深圳的经济是一个充满人文关怀的市场经济（“政府主导、市场化运作”模式）。深圳这个“试验田”的意思就是尽可能少的进行行政干预，根据市场情况走，充分利用市场自身的调节作用。市场经济就是最大限度地保护企业的发展，想他们所想，及他们所急，营造适合这些企业发展的土壤，这样就必须最大限度地体现人文关怀。

1.一线城市如何从“行政性战略”中突围
一次城市的城市战略属于“行政性战略”，定位策划被边缘化。所谓“行政性战略”区别于民间智库战略，属于国家战略范畴，即由国家机构同意安排的战略规划，也是国家职能部门的事情，与民间战略顾问、策划人关系不大。与国家的整体经济，以及全球经济的发展息息相关，不是简单意义上的策划，就像当然的深圳，如果不是邓小平画个圈（战略），就不会有今天的深圳。所以，一线城市的战略定位策划更多的是指项目性定位，即某块区域的战略定位。
国家战略是战略体系中最高层次的战略，是为实现国家总目标而制定的总体性战略概括，指导国家各个领域的总方略。其任务是依据国际国内情况，综合运用政治、军事、经济、科技、文化等国家力量，筹划指导国家建设与发展，维护国家安全,达成国家目标。北京、深圳、上海、广州都是这样，还有一些直辖市也是这样，这些城市的战略是国家战略的一部分，通过行政化手段实现。这些战略咨询基本上都被学究机构所垄断，没有严格意义上的对与错，我称为是“秩序咨询”，即解决这个区域的技术性问题远远大于其它问题。
其实，一线城市的城市升级更需要民间智库人士（咨询师、策划人）的参与，但实际上都是具有行政头衔的机构在做（策划），基本上以“学院派”学者、研究人员为主，本来就会出现闭门造车的状态，再加上一些领导的长官意识，就形成了中国的大城市问题——大城市病，越解决秩序，秩序越乱，这不是某个人的问题，而是一代人的问题，是时代的后遗症。那么一线城市要从“行政性战略”中突围，要听取市民以及各类专家意见，这类专家应该是以公共利益为重的企业家为主，辅以民间智囊人士。
智慧来自于民间。比如，一线城市在一些看上去小的事情上的做法就能窥见一斑。深圳的机动车号牌资源，10多年前经历了一次自主选号，数字＋字母的方式，而我当时提出把5位改成6位，这样号码不会向现在这么乱，似乎老百姓一夜间都懂英文一样。5位改成6位就有近一百万号码资源，过百万机动车时，再用26个字母＋5位数又是近260万号码资源，合计约360万，远远应付深圳现在的机动车数量，如果早早引入竞拍号牌，那么政府会有很大的一笔财政收入。另一个角度，我一直以来反对房地产限购，只要用信贷调节就可以起到作用，现在来看这也是对的，但我支持深圳的汽车限购，最终汽车还是限购了，但是深圳汽车的保有量已经给深圳的发展带来不小的负担。其实，这些不单单我能够看到，一个在市场上摸爬滚打多年的人都能看到，这些恰恰是学院派人士，以及一部分官员所看不到的。所以说，大城市的发展，要从“行政性战略”中突围的关键还是在思维方式上的突围，并且这个思维上的突破是需要时间的，需要几代人的努力。
一个城市人口超过500万，就是超大城市，大城市病也随之出现。在大城市病业已形成的情况下，大城市在三个层面进行战略定位，一是建新区，二是旧改，三是人文保护与发掘。既然如此，一线城市（直辖市）大多在总体战略的前提下进行地块式战略定位策划，即某个区域的地块策划（规划设计），因为多是地块式策划，所以通常以“泛商业地产”、“旧城改造”的战略定位策划的形式出现。
国际上城镇化的发展有两种路径借鉴：
第一种是以美国为典型，先是重点发展大都市，出现很多城市病，就像中国现在的“北上广深”。50年代后住宅郊区化，并带动产业、商业向郊区转移，深圳基本上就是这个状态；
第二种以德国为典型，在全国非常均衡的布局、适度开发，重点发展中小城镇，没有超过500万人口的城市，德国生活环境优美，城乡差别小，房价几十年没有大涨过。德国这种模式正是中国目前城镇化的需要认真思考和借鉴的城市开发战略思想。
2.旧城改造，人文文化升级的契机
城市旧改分为公共建筑的旧改，以及商业性旧改。公共旧改自不必说，商业性旧改由于其旧改的特殊性，通常以“社区商业地产”的形式展现。这种“社区商业地产”的技术性比较强，这就很容易陷入如何满足这些技术性问题，而忽略其“城市价值”、“商业味道”。当然，旧改方面，特别是深圳，虽然是个新兴城市，但是在旧改方面已经走在中国其它城市的前列。比如，深圳最老区域蔡屋围最后改造成现在的京基100，成为新地标，提升了国际化地位；华侨城大冲村旧改后完全是世外桃源的感觉，首批新房价格一下子攀升到5万多人民币一个平方米。
不可否认，旧改在中国逐步走上了正轨，各项法律法规也逐步健全。一般来说，旧改多可以通过“设计院模式”展开，通过设计进行“战略定位策划”，可以根据项目的档次邀请不同级别的设计师。但是，通过战略定位策划的形式进行旧改，以及城市升级无疑是最合适的，也是对城市发展最负责任的做法。
在旧改方面，深圳也走在全国的前面，其手法就是战略定位策划先行。比如蔡屋围的京基100就以四大金融基地的形式进行战略定位策划，用全球化视野打造全球经济中心，在这样的战略定位策划基础上进行设计规划，无疑抢占了经济的制高点。我有幸参与了“四大金融基地”的战略策划，特别是“四大金融基地”之一“科技园金融基地”的参与，对深圳的战略定位策划环境深有感慨。深圳“四大金融基地”明显的是以人文经济为主导的战略定位策划的典范，有什么样的城市土壤就能结出什么样的果实。
四大金融基地：深圳证券交易所营运中心、人行深圳市中心支行大厦（深圳市蔡屋围金融中心区）、深圳市金融产业后台服务基地（科技园金融基地）、深圳市金融服务技术创新基地。从2004年到2007年，深圳的城市战略定位经历了国际金融中心、设计之都、国际化大都市、深港金融服务基地等复合、递进式的战略定位过程，当2007年5月13日国务院正式批复《深圳综合配套改革试验总体方案》，同意深港地区建成全球性“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”五大中心，“四大金融基地”创建的意义和价值开始突显，深圳新一轮战略定位从“四大金融基地”开始，一步一个脚印，直到现在的前海（为2010年8月26日，国务院批复——原则同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》），为之打下了坚实的战略基础。现在看来，深圳城市的战略定位策划先行是正确的，也为全国做了楷模。仅从“四大金融基地”之一“科技园金融基地”来说（也是第一个建好运营的），一出世就成为全国各地发展金融产业学习的样板。
从旧改类型上，旧改还有古建筑改造、古城改造、古村落改造，这种改造如果还是用城市旧改的手法，那么不单吃力不讨好，甚至破坏了这些有人文价值的建筑，街区。
改革开放后，中国各地经历一轮瞎改乱造，在公共建筑上，最典型的有济南火车站。
济南老火车站是十九世纪末二十世纪初德国著名建筑师赫尔曼菲舍尔设计建造的，是一座典型的德式车站建筑。它曾被战后西德出版的《远东旅行》列为远东第一站，是我国一处享誉世界的著名地标。
1992年，济南铁路局为了扩大站场，不顾专家和学者的反对，将德国人于1904年修建的济南火车站拆除。
济南老火车站重建也引起了一些建筑界专家非议。“一蠢，再蠢。”山东建筑大学一位不愿透露姓名的教授表示：“原址已经破坏，建筑材料与工艺也发生了变化，图纸现在尚且没有找到，建筑风格并不是哥特式建筑，而是日耳曼风格，怎么可能恢复得原汁原味？”
还有长春老火车站，也是在90年代的“愚昧文化”浪潮中荡然无存，建起来极其丑陋的所谓的现代建筑。这样的建筑与现代城市的交通到2014年还没有对接，偌大的火车站，的士运营完全是瘫痪的（2014年6月亲身体验），一个旅游者来过再也不想踏足的城市，所以说吉林省的GDP一度排在西藏之前，全国倒数第二就可想而知了。
在这点上，沈阳的老火车站的改造就很好，在保留了老火车站风貌的前提下，在后面进行了大幅度的扩建，只能说沈阳老火车站改造遇到了好时代。
在城市旧改的过程中，类似长春老火车站、济南火车站这样的情况并不多，更多的是旧区改造。一是棚户区改造，棚户区通常指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。二是老旧小区改造。前者通常是北方的老城市，后者多是城市核心区的改造。这些改造都是为了建立新的秩序，秩序是有独特味道的。像北京的798的老厂房改造，在原来区域形成了新的城市功能区，798成为艺术、时尚的代名词。
过去的十多年，旧改的契机还在于房价的快速上涨，期间城市的味道也被不断地改变。特别是一线城市，增加了很多苦涩的味道。但房价上涨无疑给旧改带来契机。然而，在未来的旧改过程中，过分依赖房价上涨带来的红利将逐渐退却，建立一个有味道的新秩序成为未来旧改的主流。这种“秩序的味道”就是再设计，再优化，以达到区域功能的提升。
那些被糟蹋的古建筑，古村落已经不能再生，更多的是给我们以警示，希望这张破坏性的旧改不要再发生。消失的不仅仅是村落，而是一个民族的灵魂。所以，人文脉络是人文建筑改造的不折不扣的主要脉络，脱离这个脉络的改造是没有任何价值而言的。
注明：
在以上涉及的案例中，因为每个案例都有数百页，不能完全呈现，所以以案例节选为主，这些节选只是为了说明超常规战略定位策划的思维及应用，强调超常规战略定位策划的思路，对我书中提到的理论应用进行解释，在具体项目的战略定位策划中还要灵活把握。
作者戴欣明介绍
戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人
籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）
城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；
戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；
设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。
凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。
戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。
戴欣明主要成就：
1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）
2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）
3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）
4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）
5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）
推荐序　
策划人功力胜在超常规思维模式
南方略咨询集团董事长　刘祖轲
认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。
他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过设计师，包工头，开发建设集团企业总裁，投融资人，商业运营操盘手，企业管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。
因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任，企业责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会要造福人民，企业要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。
戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。
他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。
由于深圳的特殊历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他设计师特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。
在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。
与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。
刘祖轲
2015年3月21日二月二写于深圳市
自序 感悟“商业味道”
戴欣明
能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。
1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。
现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。
味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——“味道”！
一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。
为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。
或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。
戴欣明
2015年2月4日　立春写于深圳市
官网：
动能智库-戴欣明工作室：
www.daixinming.com
中国城市开发网：
www.cnud.net.cn
声明：
本号连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载，转载请注明出处。
本著作内容对读者的项目、企业不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。


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