为什么说新城约40个项目出售，不能简单理解为利空？

onano

作者：daydayupo
来源：雪球
其实新城的项目出售，本不应该是一件太坏的事情。为什么？
第一、外界往往有个思维定式或者叫刻板印象：卖项目就是利空。
你可以反驳，如果不是资金流紧张了或者企业危机了为什么要选择卖？
但注意一点，开发商建好了房子卖给购房者，是卖；还没开发完毕，直接卖给房企，其实也是卖。前者叫TO C端，后者叫TO B端。
新城公告自己在卖，没等到AMC等做不良资产兼收并购的公司上门了才卖。至少有了定价空间和谈判话语权。
卖给C端有个什么弊端，就是周期相对会比较长。至于能产生多少利润？在以前那个闭着眼睛都能搞房地产的年代，只要胆子大基本都能赚钱。而现在是什么时代？各种“限”的时代。
7月初，杭州出让的9宗地块已经按照新的土地政策来实行了——限房价，竞地价，限制了毛坯销售均价、毛坯销售最高单价及装修价格。一旦在全国推行，开发商能有多少的利润，可想而知。
这对于购房者来说可能是利好。但是对于房企未必。所以与其这样，直接把利润低的项目直接卖给B端的开发商，何尝不是一个途径？
第二，真要质疑，应该是质疑能不能卖出去？
摆在货架上没人要是叫滞销，能够被快速卖掉叫畅销。当然，打个折让渡点利润怎样都能卖。但新城也不傻，不会为了卖而卖。
那，为什么还是在卖？
把事情还原到"黑天鹅"事件发生后市场各方的反馈上，是不是有对老王的龌龊事情愤怒的？是不是还有部分对新城有抵触情绪的？
老王是可恨，但不能在道德上区分老王和公司本身的也会有。同样，在新城的合作方里，也会有。
假如，是这部分合作方不愿意和新城合作了，有没有可能？既然不愿意合作了，新城自然是要出让合作项目的股权。
7月23日这一天，各种消息都出来了，这家在买，那家在买，谁谁谁在买。换而言之，在着急程度上，是这些和新城有项目合作的开发商更加着急。因为分分钟，新城不合作了，项目怎么办？
再进一步想想，为什么新城发了公告，而其他一家家的不发公告？抛开信批层面，一是怕“黑天鹅”事件给未来自家的项目在去化上带来影响，二也是不想让外界看到自己的无奈。就像高位买了股票跌了，不得不补仓摊薄成本一个道理。你的合作伙伴要跟你说拜拜了，你总不能让自己有股份的项目，烂掉把。
所以新城的这40个项目，很大概率很大的比重会是合作项目。而能买的更多是原先的合作方或者新城给这些项目牵个线搭个桥让下家和原先的合作方对接。
这样卖，更多是双赢。
还要注意的一点是，新城22日的公告给出的只是一个大概的描述。换而言之，涉及到的40个项目可能是出售全部的股权，也可能是让渡部分的股权，都是有可能的。
第三、新城涉及到的40个项目出售，肯定有为了按照7月20日监管部门对房地产信托设定的放行标准来的。
7月20日前后，一些信托公司收到了新放行标准的通知。
能够满足如下条件之一的房地产信托业务报备会被放行：一是项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质；二是项目公司不具有二级资质，但直接控股股东（须持有项目公司50%以上的股权（不含50%）具有不低于房地产开发二级资质。
这个一定一定一定要仔细解读或许更好能理解新城这次的出售。
放行标准代表的是融资主体的层级提高。以前，房地产公司会为标的项目，专门新建立项目公司。很多其实没有二级资质标准，但以前的融资是可以放宽到项目公司的爷爷公司这里有二级以上资质就可以了。所以以前常常可以看到一层又一层再一层层级的股权穿透。
而现在这个路子不行了。二级公司要不必须要有正儿八百的资质，要不满足直接控股50%以上的一方的母公司具备二级资质。不然信托那没有办法融资。
所以以前那些项目公司对于集团公司来说可能是孙子辈的，现在上升到了儿子辈。如果是同一家开发商来说可能做进一步股权变更会简单一点。
但是合作项目，在手续上比较麻烦了。谁来当那个50%以上的一方且母公司要有二级资质，如果当上了原先的出资份额怎么测算调整等等，都是一连串的问题。所以合作双方要协商，要确认。
所以可以预测的是，不仅仅只是新城。但凡那些在开发模式上喜欢合作拿地的公司，近期如果希望通过信托融资的话，都会遇到股权怎么变更，股份怎么划分的事情。
这个就等着看把，所以不要把板子都打在新城身上，疼。
第四：不管新城是主动卖还是被动卖，卖出去拿在手上就是现金流。而现在自有资金很重要。
为什么？因为目前对于房企融资端的调控已经全面开启。这不是危言耸听。
7月开始，银保监局对信托公司的窗口指导就是一大表现。当然在5月17日，银保监还下达了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》简称23号文。
这些代表什么意思？是监管部门要融资端走向合规。也就是说此前信托业的“前融”业务正在被严控和合规化。前融就是指房企拿地阶段信托公司为其提供的融资服务，也是监管层目前对信托排查风险的重点。接下来房产信托只能严格按照432”要求来做，即“四证”齐全、30%自有资金投入、二级以上资质。
这是监管层希望行业合规化的表现，也控制房企在拿地阶段违规加杠杆。
过去十年里监管层对于信托本就有三次比较明显的监管。2019年的这次算，还有2011年前后和2014年前后。但这一次力度和2014年差不多，没有像2011年那样“一刀切”。
所以信托公司们站在了同一个起跑线上。各凭本领跟房企谈产品，在行业更加规范的前提下。
信托端被调控，同样银行业也是。别忘了23号文里面是有对银行部分的。
资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；表内外资金直接或变相用于土地岀让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资。
银行融资目前是多数房地产融资的重要来源。监管也不是一刀切了房企的银行融资，核心还是规范化。
所以简单想想，近期房企在融资上未必像之前那样容易了。这不会仅仅只是新城遇到的，这个是行业的共性。
第五，基于上述的判断再来看新城本次的出售。
这里基本可以下个结论：如果没有老王的事情，新城也极可能会有项目股权的变更和调整。只不过发生了老王的事情后，任何的动作都被放大到负面甚至是极端的解读。
再大胆推敲，在接下来开发商融钱没有以前那么容易的环境下，新城能通过直接项目股权出售来换取现金，也是明智之举。
简单点说，当开发商的，无非就是借钱--盖楼--再借钱--再盖楼的循环。新城这次卖了一些，手上多了点钱了。加上账面上本来就趴着430亿的账面现金了。未来资金的自由度也会更高。
现在的土储货值本来就够未来3年的开发了。要是不够了，再考虑买就是了。
当然也有质疑说公司的成长性没有了，这里不再赘述可以看一下上一篇分析《新城系今天的大幅下跌，是不是市场再一次过激的表现？》，此外加多一句，只要有增长就还是在增长，不需要在增长多少上进行苛求。
不同的房企有不同的发展阶段甚至是发展的滞留期，就算有滞留期往往滞留期也是调整内部结构和报表的好时机。新城仅用了3年不到的时间，完成了一些大型房企用了6年甚至更多时间实现的初始扩张期，扩张期里是会存在负债啊等等容易被外界诟病的地方。换句话说，现在头部的那些企业，没有一家当初不是这样在质疑中走过来的。
新城本来的基础就摆在那儿了，稍微做一些内部的调整、修复和整理，是企业自我经营意识和管理能力提高的表现。
哎，希望地产业的明天会更好吧。
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