贰爷：大源最后的“新贵”盘，总价二三百万之高，注定一抢而空！

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开发公司操盘手；成都楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约2400字，预计阅读时间3分钟】

刚刚，熙华府拿到预售证了----推出311套住宅房源。

它是大源最后的“新贵”吗？

从贰爷和一位老朋友聊天的故事谈起。这位朋友是奔驰公司的高管，他提到，从购买行为来看，之前“新贵”现在往往被误认为是土老肥，所谓的土老肥大都是玩“泥巴”起家，泥巴比如土建、工地、开发等等。所谓的土老肥所钟爱的轿车是经典的黑色“大奔”，而现阶段的新贵也就是大多的80后、90后他们会用同样的预算更爱去买保时捷或者特斯拉。价格相差不大，曾经老一代更喜欢豪华的黑色“大奔”，现在的新贵更崇尚时尚科技的特斯拉，为什么符合胃口呢？

大源板块当初是由几个村组成，当时四周都是农家和农田，当时唯一有着标志性的建筑是铁像寺和“火烧桥”。从拆迁到安置小区“万人小区”，再从最初中海和华润双剑合璧携手进入，大源板块发生了翻天覆地的变化。当初的河水和农田，现在已经变成了水街和华丽的城市建筑群。

（贰爷珍藏照片，14年前的26路是主城区通往大源郊区的主要交通工具）

2008年的购买人群主要是年轻人、新成都人，年龄二十多岁，大多属于在成都首次购房。提到在绕城外远离天府广场15公里远的大源买房，很多人是不可接受的。只有这群年轻人，敢于创新的人群，没有更多周全的思考就匆匆的进入大源板块。目的仅仅是在成都有一个可以落脚的家。

十年之后，曾经在这里安居的年轻人，结婚、生子，家庭变成了大家庭。整个大源的房产也迅速布满整个区位，目前在大源核心区几乎找不到可供开发的整块土地。朗诗是从雅颂居购买了这块地，就是今天的熙华府。

要特别指出的是，朗诗熙华府物业费3.3元/平/月+系统费3.5元/平/月，相当于6.8元/平/月。如果是180的平米的房产每个月要交1224元的费用，也就是一年要交1.5万的费用。这相当于一个天价的数据了。但是你知道吗，成都最贵的物管费可以高达23元/平/月，自己不用再安装中央空调和地暖，也不用再支付这样的能源费用，传统思想使难以接受的，而新贵们需要的，可能就是这种前沿产品。公`众`号:chengdugoufang

多大的饭碗盛多少米饭！

朗诗熙华府，这个项目我称之为“新贵盘”，

带装修价格约17000元/平，户型面积133-207平，单价约17000元/平米，总价区间 210--350万。

朗诗熙华府，推出楼栋1、8、10、12栋，共311套。住宅部分容积率3.6，楼间距30米，2020年3月份交房。8栋和10栋为2梯3户33层，1栋和12栋为2梯2户32层。8栋和10栋层高3米，1栋和12栋层高3.1米。

为什么户型这么大，总价这么高？

贰爷的饭碗理论：“有多大的碗就盛多少饭”，这是板块和总价的“饭碗逻辑”，“碗就是板块，饭就是总价”。大源板块居住人群多为深度家庭居住，房价增值带来的较强的购买力，这样的人群对于居住的要求是：改善型+豪宅范。往往深度居住需求需要大面积或者大的四房、五房户型方能满足需求。我们也可以看到大源板块的成交总价中位数最近还在逐步上升，并没有发现有要停滞的迹象。

区位及周边配套分析-----入住即繁华：

1、区位及周边配套分析。

项目总占地85亩，位于高新区大源板块，剑南大道以西300米，天府二街以北。大源板块经过10年的开发，各项配套资源目前已经非常成熟了。

（一图看懂项目周边配套）

项目距离在建的地铁5号线大源站320米左右，地铁5号线2019年底将建成通车。

周边的教育配套也是非常成熟了。在项目北边一街之隔是高新区爱智梧桐幼儿园。项目往北400米左右，有高新区绿舟盛安幼儿园。项目西北侧700米左右，是高新区双祥川音幼儿园。

项目正北400米左右，墨池书院小学。项目西北侧有高新区大源学校，正北方有成都七中高新校区。

商业是大源板块的“热菜”，是大源引以为傲的配套，“熟透了”。项目南侧一街之隔，分别是鹭洲里商业（麦德龙入驻），世豪广场（伊藤洋华堂入驻）。项目东侧，还分布着雅颂居299商业、乐颂居商业，包括项目东北角的清凤时代城商业。

休闲公园配套也比较成熟。距离大源公园400米，项目西北角有一个运动公园已经建成，据观察即将开始运营。项目西边一路之隔也是一个规划的市政小公园。

紧邻项目东南西北的四个方位，都是已经交付的楼盘，包括雅颂居、保利百合花园、建发天府鹭洲、建发鹭洲国际。所以，也不必担心入住后，周边不会再有扰民的大工地。

整个项目周边，就一个字“熟”。就像大源板块，经过10年的开发，它不是一张白纸，而是一副“快要完工的画卷”。

2、工程情况。

施工的进程来看，一期施工有条不紊的进行中，即将开盘的这几栋楼，也修到了十几层。施工单位江苏华建公司。

项目的整体容积率为4.5（含商业），但是住宅部分的规划容积率为3.6。因为历史规划的原因，大源板块的整体容积率较高，这也是大源板块作为改善型居住的“硬伤”。

（一图看懂户型和朝向）

贰爷的实战观点，买房非小事，要亲眼看得清清楚楚，不要总是被看热闹的外行误导。实际图片来看，并没有那么密，是否密，从这两图片对比一目了然。所以设计水准高低，对于一个高容积率的楼盘至关重要。

4、不利因素

总体而言，项目的周边都是住宅或者商业，没有太大的不利因素。下图是公布的不利因素告知书。

5、价格剪刀差。

相比于周边二手房目前价格在25000--29000元/平左右。熙华府开出来价格在17000元/平左右。价格剪刀差是多少？一套房一辆特斯拉？新贵们真心喜欢。

你需要注意的：

物业费。项目号称拥有八大智慧健康系统，包括全屋全新风置换，新风加湿除湿，衡温系统，适光系统等。和“大奔”一样，后期使用成本也偏高，项目物业费3.3元/平/月+系统费3.5元/平/月，相当于6.8元/平/月。以最小面积133为例，费用合计需要904元/月。公`众`号:chengdugoufang

随着2017年成都人才落户新政实施，当年就吸引人才落户超12万人，这个城市正在展示魅力，吸引着很多新成都人进入。这样的人群进入成都，部分人士就是冲着南部城区来的，因为南部区域可以找到价值感。

称之为新贵，他们对于居住条件的要求是：希望更加的健康，比如新风系统，可以防止雾霾；更加的智能化，更加优质的户型，更适合深度居住。

这样的新贵特征：大多处于单身或者刚结婚的阶段，有较强的资金流水，虽然积蓄不多，但是收入较高，可以很好的借助按揭购房。“新贵”需要的就是前沿住宅，很好的健康理念，很好的居家体验。

这样的需求和刚才提到的汽车选择是一样的，新贵们正在改换“大款坐大奔”的概念！

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wyverncq

位置很好，单价相比周边也很合理，就是我连首付都不够。想当初，那里是只刷全款的地方哦……

传奇私服ileejc

今天去交了资料，好远[捂脸]