楼市巨变！政府将不再是居住用地唯一提供者，房价要降了？

kevinbe888

昨天晚上9点左右，UP君的微信突然蹦出来了来自人民网的这样一则信息。

文章简短意赅，导致了UP君都没有怎么读懂。但是根据人民网一向的风格， 大家在评论纷纷回复越简短的咨询信息量越大！越！重！要！

于是UP君今天好好的查阅了相关新闻信息，发现这个政策确实将影响今后中国的楼市走向！今天为大家捋一捋这个住房供地，政府不再垄断的政策到底意味着什吗！



主 要 内 容

一、政府将不再是居住用地唯一提供者

1月15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

二、北上广等13个城市试点集体用地建设租赁住房

据悉，为增加租赁住房供应，构建购租并举的住房体系，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，按国土资源部、住房城乡建设部部署，北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

三、我国宅基地将探索“三权分置”

姜大明还表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

姜大明说，国土资源处于供给端的重要位置。在深入推进供给侧结构性改革中，全系统坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确“住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机”，强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，努力稳定社会预期。

深 度 解 读

一、如何理解政府将不再是居住用地唯一提供者？

过去中国房地产的20年发展历史，其实就是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产，依赖土地招拍挂，国有土地招拍挂出让，是商品房住宅土地的唯一来源。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，城镇住房供地属于政府垄断，因为城镇土地是归国家所有。

这些年，我们看到开发商拿地，地价越来越贵，房价越来越高。实际上从土地所有制来讲，土地分为城乡两种制度，城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有，农村集体也是一种土地的所有权，从法理来讲，不仅是国家能够供应土地，农村集体也可以是土地的供给者。

二、为何鼓励集体用地建设租赁房？

有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。

提倡租购并举、大力发展租赁市场，农村集体建设用地可以利用起来。目前，北京、上海、广州、武汉、成都等开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。另外，政府将不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

事实上，“农村集体经营性建设用地建设租赁住房”在去年就已经开始了试点。

2017年8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都这13个城市开展试点。

根据该方案，亮点主要有以下内容：

　　1、项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以集体建设用地的存量土地为主（主要分布在城市郊区、广大农村地区以及城乡结合部和城市内部也有一些零散的集体土地），不得占用耕地。

　　2、村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

　　3、集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

　　4、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

三、“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”意味着什么？

非房地产企业是指今后不一定是房地产开发商拿地建房，比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。河南一直有一个公司，私人拿地，类似于房改前集资建房的形式，大家先拿钱，公司集合了钱，拿地，然后建房，再分房，成本价分房，比较便宜。

四、“ 三权分置 ”意味着什么？

落实宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的具体实现形式：可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

落实宅基地的集体所有权，是指我国现在对宅基地赋权是不充分的，现在城里的房子可以抵押、贷款，农民的宅基地没有这些权利，落实宅基地的集体所有权意味着今后宅基地也将或拥有同城镇房子一样的权利，比如抵押、贷款等。

赵秀池介绍，保障宅基地农户资格权主要还是要保障农民的宅基地，也就是只有农民拥有，城里人不能买卖宅基地。

适度放活宅基地的使用权，意味着如果农民进城后，宅基地空置，宅基地在一定期限内可以租赁，农民取得一定收益。

“把集体土地，尤其是宅基地充分利用起来，提供更多住房供应，对平抑房价、稳定房地产市场，起到一定作用。”

政 策 出 台 会 有 哪 些 影 响？

一、政策意味着啥？

这个政策实质上就是给宅基地松绑，让农民参与中国城市化进程，不像过去一样，农民的房子只能被拆迁成国有土地，以后村集体的地不用被拆迁，可以直接名正言顺的盖房出租， 也获得一点红利。

但是根据《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的内容：集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

能够用于买卖的，依然是国有用地的商品房，而不是村集体土地。

二、对楼市会有什么影响？

居住用地并不代表商品房用地，住房和商品房是两码事。

2017年国土部就发过文件，要鼓励集体用地建设租赁房，这有利于提高建设用地紧张的一二线城市，加快租赁房源供应的可能性，这对城中村是个利好，可以经过改造出租。

但对增加商品房土地供给，没有一丝一毫的影响啊。村集体的土地不可能和国有土地竞争。所以只让你租，不让你卖。

这个政策增加的是市场的租赁房，而不是可供买卖的商品房。

三、城市房价会因此下跌吗？

当政府放弃垄断住宅用地之后，财政收入将受到很大影响，还要建设安居房、人才房、共有产权住房，因此对土地转让收入将更加依赖。所以房价要维持稳定，才能有持续的土地收入，否则地方财政将崩溃，无力兑现住房保障的承诺。

但人口流失的中小城市就很难说了，在大城市全方位竞争下，大部分中小城市将很难受，房价即便不跌，也会长期滞涨。

四、这些人群或机构将受益

1、被地方政府认可的大中型企业，尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等，他们可以获得定向转让的产业用地，在上面给员工建设住宅。由此，企业竞争力增强，运营成本下降；

2、上述企业的核心员工、中高层，他们将优先获得房子，甚至可能不只一套；

3、大城市近郊的农民，他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”（一般只能出租）的机会，获得大量的土地红利，至少够几代人享用；

4、高学历、有技术的专业人才、管理人才，他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利；

5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力，而且越是一线城市、强二线城市（及其附近城市），实施上述新政之后，对优秀企业的吸引力越强。

总之，当政府不垄断住宅供地之后，大城市及其周边城市的吸引力将大增，大企业的人才竞争力将大增。远离中心城市的中小城市，将面临优秀企业、人才的双重流失；大城市里的小企业也会更苦逼，因为它们没有“建房权”，留住核心人才只能拼股权和年薪了。

- END -

编辑：1992

美编：Amy

主编： Comet

图文来源：成都向上 \ 新华网 \ 第一财经 \ 吉林房天下 \

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alk03073135

别整天想着房价会降，努力搬砖赚钱才是正道[抠鼻]

0324

说白了，国家鼓励小产权房呗！

朋友ewwlrgcs

城市里卖了农村卖！ 最后发展跟不上，城市还是城市，农村还是农村。

镜花

马云又对了吗。

jolx120

难怪董明珠要给每个员工一套房

jiliang

希望房改对我们穷人有所帮助。

candymakro123

房价是必须降的，目前已经见顶了，只是炒房的硬抗，而且还大量的写涨价的枪文，没有收入房子再贵又有什么用

HacPGMzo

房子把人心搞的乱七八糟，

bbs7te

这是不是意味着村上盖的小产权房有望转正，希望能。