梳理成都摇号以来的36862套房源后，我们发现了这些秘密

aaron_cybertime · 发表于 2018-2-27 13:20:31

春节假期宣告结束，温江两个项目开启网络登记，正式拉开了节后的买房序幕。

智库君统计，截至2月26日，成都共计发放92张参与摇号的预售证，36862套房源进入市场。

新入市房源覆盖一圈层（本文将天府新区也计入一圈层范围）、二圈层、三圈层（含简阳），不乏品牌房企打造的知名项目，同时也涌现一批此前从未听闻、但依然吸引众多购房者关注的小众楼盘，如高新区的普得先锋名筑、温江的天来汇景等。

36862套房源入市，是否意味着用出去了三万多张房票、将降低2018年的买房压力？

事实上，已拿预售证的项目大多数位于二圈层，就连金堂、大邑、蒲江等三圈层新开项目的房源数都达到9981套之多，这些房源几乎无法缓解中心城区的置业需求。

此外，虽然很多小众楼盘、甚至曾经一度烂尾的项目在这段时间顺利拿到预售证，但购房者并不买账，位置偏远、品相不足的项目去化情况并不理想。

以区域为视点时，主城区中武侯区、青羊区、高新南区分别仅1个项目拿到预售，锦江区至今仍未有新项目入市；

二圈层中温江区、郫都区新开项目数量最多，大部分项目还有后续批次，刚需购房者仍有合适的上车机会。

【一圈层】

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武侯、高新、青羊分别放出1个项目，锦江区一盘未售

一圈层中，北湖新城作为第一个拿到预售的项目，420套房源一经放出，就有3637名购房者参与摇号，为主城区的“买彩票”定下基调。

至今为止，一圈层共计11个项目拿到预售，中海·锦江城开出房源最多，为1530套，8318人参与摇号；最难买到的是电建洺悦府，11479人摇号购买270套房源，除去棚改户，普通购房者中签率仅为2%。

即便命中率极低，但一圈层新房价格与二手房价格之间普遍存在大幅度的剪刀差，几乎买到就是赚到。以电建洺悦府为例，精装修预售价格约13000元/㎡，位于三环内、拥有完善的配套设施，与周边二手房的价格剪刀差达到6000元/㎡。

值得注意的是，一圈层中，武侯、高新、青羊目前分别仅有1个项目拿到预售，锦江区至今杳无音信。

这也就意味着，主城区并非没有机会，后续必然放出更多房源，只不过竞争难度恐怕会越来越高。

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【二圈层】

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房源数量超出成都摇号总数的一半

质量良莠不齐购房者还需谨慎

摇号以来，最受关注的莫过于二圈层，其中又以温江、郫都尤甚。

智库君详细统计了一下，温江区共有9个项目拿到预售，包括最近一周刷爆朋友圈的蓝润·光华春天、天来汇景、汀蓝湾，鹭湖宫与恒大未来城则连续拿了两次预售；

郫都区则有11个项目拿到预售，房源总数达到4096套，包括万科理想城、万科玖西堂、朗诗未来家等知名项目；

相比一圈层各项目的知名度，二圈层部分楼盘拿到预售时购房者一脸懵逼：怎么名字都没听说过。比如天来汇景、杜鹃城千万间、汀蓝湾、金安花苑等。

事实上，迈入摇号时代，二圈层的房子有时更考验购房者的眼光。以天来汇景

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为例，项目紧邻地铁站、但容积率过高，且之前有过烂尾的传言，到底该不该下手？

还有些小开发商打造的项目，之前好几年都很难卖出去，遇到摇号之后趁着购房者热情高涨便立即推售，面对这样的项目时购房者就应该擦亮双眼了。

同时，一些不摇号、可贷款、70年产权、甚至不收茶水费的住宅产品也在二圈层若隐若现，如温江区的嘉源红郡，实际上是此前拿到预售后没能清盘，因此销售才会在各大微信群、朋友圈进行猛烈推广。

相比之下，双流、龙泉驿等拿到预售的房源少得多，这也就意味着这两个区域接下来的推货幅度会有所提高，仍存在置业空间。

另一方面，2017年下半年二圈层地价全面破万，彼时的万元地一经登场，再加上继续承接主城区外溢的购房需求，价格显然不会像现在的八千、九千这样温和。

因此，刚需购房者遇到合适的项目后，还是趁早下手为好。

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【三圈层】

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地缘性、投资性客户为主

不要太迷信规划

在摇号刚开始没多久，三圈层成为绝对的供应大军，金堂、大邑、崇州新盘迭出。

三圈层楼盘去化大部分以地缘性客户为主，当地人的需求在此阶段得到满足。同时，受到文旅风口的影响，众多开发商聚集在三圈层布局文旅项目，虽然目前成都尚未有成熟的文旅案例，但这并不妨碍部分改善人群将远郊作为第二居所，更有投资者在文旅地产上提前布局。

整体看来，在轨道交通迅速发展的今天，三圈层留有市场机会，但目前距离这样的机会还需要一段漫长的等待时间。

另外，在成都城市总体规划的影响下，简阳、仁寿等区域在2017年发展势头猛烈，安居客信息显示，简阳从去年5月价格开始上浮，今年2月二手房均价已经达到 9967 元/m，仁寿视高的新房均价则早已破万。